Василий Тихоновец

Варианты выхода из жилищно-коммунального тупика

Варианты выхода  из жилищно-коммунального тупика

9. Приоритеты в работе Управления ЖКХ

1) Контроль над деятельностью управляющих компаний.

Понятно, что в сложившейся на конец 2012 года ситуации, когда большая часть жилищного фонда города обслуживается управляющими компаниями, первым приоритетным направлением работы Управления ЖКХ администрации Чайковского городского поселения должно стать налаживание контроля над деятельностью УК.



Уже говорилось, что администрация Ю.Г. Вострикова буквально продала рычаги управления в сфере ЖКХ в частные руки. Вряд ли есть смысл возвращаться в прошлое, создавать муниципальные управляющие компании и начинать в городе новый передел жилищного фонда. Мы уже знаем, что начнётся при этом непременная вакханалия с двойными счетами и прочие безобразия, от которых более всего пострадают жители города.

Но зададимся вопросом: а так ли невозможен жёсткий контроль над деятельностью управляющих компаний, как об этом говорится?

По Жилищному Кодексу РФ все вопросы, связанные с выбором способа управления многоквартирным домом и выбором той или иной управляющей организации, решаются на общем собрании собственников. Кто же мешает собственникам поставить вопрос о передаче полномочий по такому выбору городской власти? Кто мешает этим же собственникам передать полномочия и по контролю над конкретной УК органам местного самоуправления? Достаточно провести заочное голосование по передаче указанных полномочий и у муниципальной власти появится документ, позволяющий, по поручению собственников, навести порядок с управлением домом, тщательно проверить любого претендента на управление и квалифицированно выбрать наиболее надёжного. А потом ещё и контролировать его деятельность в процессе работы.

В случае принятия такого направления в развитии городской сферы ЖКХ, у собственников помещений в многоквартирных домах появится выбор:

- либо они должны принять предложения органов местного самоуправления о передаче ряда полномочий по контролю над УК (включая перезаключение договоров управления в новом, трёхстороннем формате, с участием третьей стороны – ОМС);

- либо они будут самостоятельно бороться с беспределом недобросовестных компаний, а органы местного самоуправления не смогут им помочь, в виду отсутствия необходимых полномочий.

Разумный выбор зависит и от доброй воли собственников, и от активной позиции в этом вопросе городской власти, и от уровня необходимой разъяснительной работы.

Разумеется, подобные изменения потребуют немалого времени, но иного пути в наведении порядка с деятельностью УК на рынке жилищно-коммунальных услуг просто не существует.

2) Создание в Чайковском крупных товариществ собственников жилья.

Для определения второго направления в работе Управления ЖКХ города нужно разобраться ещё в одном вопросе:

- а какая форма управления многоквартирным домом максимально соответствует желанию потребителей этой услуги? Управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ)?

Обратим внимание на одну неприятную, но неизбежную особенность всех управляющих компаний без исключения: управляющие компании – коммерческие организации, главная цель которых – получение прибыли, а основной источник дохода – платежи населения за жилищно-коммунальные услуги.

Без прибыли невозможно развитие такой организации – приобретение новой техники, современного оборудования, инструментов, материалов и так далее.

Директор ООО «УК-2» Наталья Холмогорова тоже в своё время добилась прибыльной работы предприятия, но оно тогда принадлежало муниципалитету, а потому прибыль расходовалась с разрешения городской власти – на развитие предприятия. Но кто сказал, что владелец частного предприятия не может положить в карман часть полученной прибыли или всю её – целиком? Закон этого вовсе не запрещает.

Не думаю, что собственники жилья будут от этого в полном восторге, но они должны уяснить раз и навсегда: часть квартплаты жильцов многоквартирного дома, который обслуживается управляющей компанией, ложится прямёхонько в карман её владельца и расходуется на его личные нужды. И это, не считая зарплаты персонала компании и прочих расходов, не связанных с оказанием жилищно-коммунальных услуг: выпуск газет за счёт плательщиков за услуги ЖКХ, шумная и щедрая благотворительность, «бесплатные» сувениры посетителям и так далее.

Факты хищений и мошенничества руководителей УК, с которыми разбираются следственные органы у нас в городе и по всей России, говорят о том, что некоторые дельцы кладут в свой карман не только законную прибыль предприятия. Они присваивают и то, что причитается поставщикам коммунальных услуг, и то, что должны перечислять подрядным организациям, занятым на прочих работах по обслуживанию жилищного фонда.

Главное отличие ТСЖ от управляющих компаний состоит в том, что товарищество собственников жилья не является коммерческой организацией, и у неё нет цели – извлекать прибыль из тощих кошельков жителей многоквартирного дома.

Затраты на управление домом есть и в ТСЖ, но они не являются коммерческой тайной для участников товарищества и ревизионной комиссии ТСЖ.

Одной из проблем почти любого товарищества является «человеческий фактор». Работа председателя ТСЖ – тяжёлое испытание человека на прочность. С одной стороны, ему нужны универсальные знания во многих областях – от опыта организаторской работы до знания экономики и бухгалтерского учёта в ЖКХ, от познаний в устройстве внутридомовых инженерных сетей до вопросов строительства и юриспруденции. С другой – прекрасные человеческие качества и высокое чувство ответственности.

Где же найти таких «человечных человеков» и «специальных специалистов», если за все свои мытарства и нервотрёпку в любое время дня и ночи, председатель ТСЖ, созданного на базе одного многоквартирного дома, получает весьма скромную зарплату, которая никогда не устроит уважающего себя профессионала.

Именно в этом выигрывают управляющие компании, которые могут позволить себе адекватную оплату труда ведущих специалистов. Выигрывают только потому, что каждая УК обслуживает не один дом, а десятки или сотни. И о размере зарплат специалистов управляющие компании ни с кем не советуются.

В этом направлении и нужно развиваться вновь создаваемым товариществам собственников жилья: ТСЖ следует создавать на базе групп домов, жилых кварталов или целых микрорайонов города. Во многих городах России уже давно и успешно действуют квартальные ТСЖ. Но создание таких крупных объединений собственников требует уже не «любительского», а профессионального подхода.

К будущим участникам крупного ТСЖ нельзя приходить с «голой идеей»: а давайте-ка, граждане собственники, сорганизуемся в товарищество из двух десятков домов! Такую «идею» ни один здравомыслящий человек не поддержит и правильно сделает.

На первом этапе, задолго до организации собраний собственников, должны быть решены технические и экономические вопросы:

- подготовлено полное техническое обоснование, подробно и понятно отвечающее на вопрос: почему именно на базе этой группы домов целесообразно создать крупное ТСЖ?

- проведена оценка технического состояния конструктивных элементов зданий, внутридомовых сетей и прочего оборудования каждого многоквартирного дома – от подвальных помещений до кровли;

- определены затраты на капитальный ремонт по всем объектам квартального ТСЖ;

- обоснована очерёдность проведения капитального ремонта в домах этой группы;

- составлено подробное экономическое обоснование проекта и бизнес-план будущего ТСЖ.

Такую работу не сможет выполнить группа энтузиастов-собственников «в свободное от работы время». Решение задач такого уровня может стать вторым приоритетом в работе Управления ЖКХ Чайковского городского поселения.

3) Защита прав потребителей в сфере жилищно-коммунальных услуг.

И ещё одно направление деятельности органов местного самоуправления может оказаться полезным для жителей города, проживающих в многоквартирных домах. Речь идёт о защите прав потребителей услуг в сфере ЖКХ и их своевременном информировании по всем вопросам этой тематики – «кто предупреждён, тот вооружён».

Кто сказал, что только управляющие компании во всём грешны и кругом виноваты?

Не стоит забывать и о ресурсоснабжающих компаниях. Потому что наивно полагать, что эти монополисты на рынке ЖКХ – форменные ангелы. Любой монополист так и норовит оставить потребителя «без штанов», а бороться с ним гораздо сложнее, чем с любой управляющей компанией – выбора другого поставщика ресурсов вообще не существует. Нет в городе второго «Водоканала» с собственными сетями водоснабжения и водоотведения. Нет пока альтернативных вариантов отопления многоквартирных домов. Естественное желание монополистов – переложить все собственные сверхнормативные потери теплоресурсов и воды, которые происходят в наружных сетях, на плечи потребителей. Единственное спасение для жителей – установка общедомовых приборов учёта. Есть вопросы к качеству поставляемой холодной и горячей воды. Но всё это – отдельный разговор в рамках третьего приоритета в работе Управления ЖКХ города – защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг.

4) Защита прав поставщиков ЖКУ.

Если быть до конца последовательными, то органы местного самоуправления должны бы взять на себя и разъяснительную работу с должниками по оплате жилищно-коммунальных услуг. Многомиллионные неплатежи населения – жестокое испытание для всех, кто трудится на ниве ЖКХ. Ни в одном продуктовом магазине вам не дадут вынести товар, пока он не оплачен. А вот в сфере ЖКХ всё обстоит не так: сначала предоставляется услуга, а уж потом за неё выплачиваются деньги. Одна из задач Управления ЖКХ – защита прав поставщиков услуг от недобросовестных потребителей.

Начало здесь.