Алиса Ларская

Вопросы профессионалу: о планах и проблемах 2020 года

На вопросы отвечает директор УК ООО «Коммунальные Инженерные Технологии» Александр Смольников.  

- Александр Леонидович, предлагаю начать первый в этом году разговор с общих проблем управляющих компаний в сфере ЖКХ нашего города, а уж потом перейдём к частностям, которые касаются УК ООО «КИТ». 

- Думаю, что все мои коллеги – руководители управляющих компаний и наших подрядных организаций – согласятся, что самой первойосновной и до сих пор не разрешенной проблемой является недостаточность тарифа на содержание и текущий ремонт всех многоквартирных домов в нашем городе. Тариф, по которому мы обслуживаем МКД, уже давно не является экономически обоснованным. Кроме того, не решен вопрос с регулярной ежегодной индексацией даже того тарифа, который действует сегодня. А ведь все прекрасно понимают, что инфляция существует, растут цены на материалы, оборудование, ГСМ и так далее. Должна расти и зарплата работников сферы ЖКХ. Если тариф не растёт хотя бы с учетом инфляционных процессов, то физические объёмы выполняемых работ неизбежно будут сокращаться. Соответственно, будет расти недовольство собственников, проживающих в многоквартирных домах. Но хуже того – процессы ветшания домов будут опережать наши возможности по восстановлению. Ни людей, ни экономические законы не обманешь: как мы уже говорили – «из одной овечьей шкуры не сошьёшь семь нормальных шапок». Тариф на содержание МКД утверждается на местном уровне. Это полностью зависит от наших депутатов.  

Второе, о чём бы я хотел сказать и с чем многие мои коллеги не согласятся: управляющих компаний в нашем городе пока слишком много. Давно рассчитано экономистами, что оптимальная площадь жилья, которую может успешно и безубыточно обслуживать одна управляющая компания – не менее 400 тысяч квадратных метров. Исходя из этого норматива, в нашем городе может успешно работать не более 3-4-х управляющих компаний. На самом деле их почти в два раза больше. Мелкие УК буквально обречены на банкротство. За примером далеко ходить не нужно: Арбитражный суд Пермского края своим РЕШЕНИЕМ от 19 декабря 2019 года (Дело № А50-9646/2019) признал:  

«1. … общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Развитие» (617763, Пермский край, г. Чайковский, ул. Вокзальная, 23-69, ОГРН 1105920001648, ИНН 5920034715) несостоятельным (банкротом) и открыл в отношении него конкурсное производство сроком на шесть месяцев».   

 Если бы проблема банкротства коснулась только УК «Развитие», то это  полбеды. Но, к сожалению, она коснулась жителей всех МКД, которые обслуживались этой компанией. А проблемы начались ещё в апреле 2019 года с дисквалификации директора УК «Развитие», о чём сообщили пермские СМИ: 

 

Нашей управляющей компании пришлось взять на себя временное бесплатное обслуживание нескольких многоквартирных домов этой компании. 

 

- Александр Леонидович, а почему Вы сказали о «бесплатном обслуживании»? Разве такое возможно? 

- Дело в том, что все МКД должны быть своевременно подготовлены к эксплуатации в зимнее время. И ресурсоснабжающей организации (ООО «ИнвестСпецПром») абсолютно не интересны чьи-то дисквалификации или банкротства. Лето – самая ответственная пора в процессе подготовки любого многоквартирного дома к зиме. Мы начали готовить несколько домов УК «Развитие» к зиме ещё до принятия (19 декабря 2019 года) судебного решения о банкротстве этой УК, когда не были надлежащим образом оформлены пакеты документов. Эти МКД ещё не были внесены в наш лицензионный список. Почему мы и не имели права предъявлять счета за свои услуги.  

Например:  

- дом по адресу Кабалевского, 8 попал в наш список только 1 августа 2019 года (фактически приступили к работе с 1 июня); 

- дома по адресам Кабалевского, 38 и Вокзальная, 65 – только 1 сентября 2019 года (фактически приступили к работе с 1 июля); 

- дома по адресам Кабалевского, 7, 5, 40 и Ленина, 58 – только 1 октября 2019 года (фактически приступили к работе с 1 августа); 

 а  дом по адресу Ленина, 46 – вообще 10 января 2020 года. И мы только в январе начали его обслуживание. Вот укрупнённый перечень работ, которые мы успели сделать в этих домах для подготовки их к отопительному сезону: 

 

 

Все работы производились нашими подрядными организациями в кредит – с оплатой по мере поступления платежей из этих домов после внесения их в лицензионный список. Мы обслуживали эти дома и готовили их к очередному отопительному сезону с перспективой того, что собственники квартир в этих домах должным образом оценят наши усилия и примут правильное решение, выбрав именно нашу компанию. При этом УК «Развитие» продолжало до последнего дня получать деньги со своих бывших клиентов и вставлять нам «палки в колёса». 

 

- Если можно, то про «палки в колёса» расскажите подробнее… 

- Не очень приятно об этом говорить, но мы столкнулись с явлением, которое я бы назвал информационными диверсиями. Руководству УК «Развитие» почему-то очень хотелось «передать» свои дома «под крыло» УК «Теплотекс». Так им был передан многоквартирный дом Ленина, 56. Но ни в коем случае УК «Развитие» не желало, чтобы их МКД достались УК ООО «КИТ». Возможно, была какая-то неизвестная нам «заинтересованность». А для такой «дружеской передачи» все средства хороши. Появились «подмётные письма», в которых под самым неприглядным соусом подавалась «секретная информация» о наших долгах перед энергетиками. Но ведь мы об этом говорим сами и совершенно открыто чуть ли не в каждом номере газеты! И мы не раз объясняли, что каких-то «собственных долгов» перед энергетиками у нас нет, а есть долги населения. Напомню, что мы взяли на себя обязательство перед ООО «ИнвестСпецПром» планомерно гасить ДОЛГИ НАСЕЛЕНИЯ за полученную (и давно потраченную) тепловую энергию и ГВС. По факту получилось, что в 2019 году мы ежемесячно выплачивали в среднем по 750 тысяч рублей!  За прошедший год сумма ДОЛГА НАСЕЛЕНИЯ снизилась до 38 миллионов рублей. При этом у ООО «ИнвестСпецПром» почему-то не возникло желание возбудить против нас дело о банкротстве. А вот в отношении УК «Развитие» решение о банкротстве и конкурсном управлении уже принято при гораздо меньшем долге энергетикам –  ООО «Инвестспецпром» – в общей сумме 13 454 672 руб. 50 коп., в том числе 13 401 970 руб. 17 коп. основного долга, 52 702 руб. 33 коп. финансовых санкций (определение суда от 8 ноября 2019 года). Напомню, что «конкурсное управление» - это не «наблюдение» или «внешнее управление», а финальная стадия процедуры банкротства, когда уже нет речи о восстановлении платёжеспособности предприятия, а всё его имущество просто идёт «с молотка». Отмечу, что при конкурсном производстве сумма 13,5 миллионов рублей долга УК «Развитие» перед энергетиками не будет погашена. Это для энергетиков огромная потеря. 

 

- Александр Леонидович, а почему ООО «ИнвестСпецПром» относится к вашей управляющей компании так благосклонно?  

- Я бы не назвал наши отношения с ООО «ИнвестСпецПром» какими-то мирными и безоблачными. Мы с ними и спорим, и выясняем отношения в судах. Отношения вполне рабочие. Но при всех наших разногласиях они видят положительную динамику: с помощью юридической фирмы ООО «Легион» мы постоянно работаем с «энергетическими» должниками. Всё, что удаётся взыскать ежемесячно, отправляется на счета ООО «ИнвестСпецПром». Очевидно, что УК «Развитие» такой работой не занималась. Хочу ещё раз напомнить всем читателям газеты, что до принятия решения о прямых договорах между конечными потребителями тепловой энергии (собственниками жилья) и её поставщиками все неплатежи (долги) населения автоматически становились долгами управляющих компаний. Теперь всё изменилось в лучшую сторону: энергетики сами взыскивают образовавшиеся долги с потребителей – собственников жилья и нежилых помещений в МКД. Управляющие компании перестали быть «без вины виноватыми» посредниками. Но старые «энергетические» долги, образовавшиеся за годы до принятия решения о прямых договорах, приходится взыскивать нам.   

 

- Александр Леонидович, как Вы пояснили, борьба идёт за каждый многоквартирный дом. И это   борьба без правил. Зачем это нужно вашей управляющей компании?     

- Начну с того, что мы серьёзно отличаемся от самой крупной городской  УК «Теплотекс». Для них одним многоквартирным домом больше или одним меньше – разницы нет. У них в обслуживании есть огромные многоквартирные дома на 250-300 квартир с общей площадью 18-20 тысяч квадратных метров. Конечно финансовые показатели от управления такими домами очень впечатляющие. Они не идут ни в какое сравнение со скромными трёхэтажками и  пятиэтажками. Именно таким «выгодным» домам наши коллеги уделяют приоритетное внимание.  А для нас любой многоквартирный дом (даже из числа аварийных и ветхих брусчаток) - это, в первую очередь, не деньги, а конкретные люди, которые на нас надеются и нам доверяют. Да, наше положение более сложное: на нас постоянно давит проблема «брусчаток», которые очень трудно поддерживать даже в нынешнем бедственном, но рабочем состоянии. Мы обслуживаем 37 ветхих и аварийных домов в числе всех прочих. Поэтому для нас каждый «нормальный» многоквартирный дом очень важен. Каждый такой дом прибавляет нашей компании дополнительные проблемы и заботы, но при этом укрепляется наша финансово-экономическая стабильность, крепнет вера в наши силы и возможности у граждан, проживающих в домах, которые мы обслуживаем. Сейчас мы стараемся получить в управление ещё два дома по адресам: Кабалевского, 21 и 39.  

 

- Александр Леонидович, подводя итог нашего разговора, вернёмся ещё раз к общегородским проблемам управляющих компаний. Первой из них Вы назвали недостаточность тарифа на содержание и текущий ремонт. Вторая проблема – излишнее количество УК и потенциальная экономическая  нестабильность «мелких» компаний, которые, по вашему мнению, обречены на банкротство. Наверное, есть ещё какая-то «третья общая проблема»? 

- Конечно, есть и третья, и четвёртая, и пятая проблемы. Но пока остановимся хотя бы на одной из них. Она касается всей сферы ЖКХ города. Это наш общий бич – неплатежи населения. Население домов, которые мы обслуживаем, должно нашей управляющей компании на 1 января 2020 года 46 миллионов рублей. Из этой суммы вычтем «энергетические долги» населения – 38 миллионов рублей (это деньги энергетиков, которые мы обязаны взыскать и выплатить ООО ИнвестСпецПрому»). Остаётся 8 миллионов рублей. Вот эти деньги должны были ещё в 2019 году стать материалами для текущих ремонтов многоквартирных домов, выполненной работой и по ремонту, и по благоустройству мест общего пользования, придомовых территорий и так далее. В общем и целом мы и наши подрядчики не оказали услуг по всем нашим МКД на 8 миллионов рублей. А могли бы оказать, если бы все жильцы вовремя вносили платежи за наши услуги. Собираемость платежей в 2019 году составила 93%. Разве можно при этом выполнить все необходимые работы на 100%? Вопрос: кто в этом виноват? 

УК, ресурсоснабжающие организации или жители нашего города? Управляющая компания не может содержать армию юристов за счёт добросовестных жильцов МКД для борьбы с армией неплательщиков. Это очень дорогое дело. 

Бессменный (с 2000 года) глава Пермского муниципального района Александр Павлович Кузнецов говорил в самом начале своей карьеры руководителя (примерно в 2003 году): «Для меня каждый злостный неплательщик за услуги ЖКХ – личный враг». Сильно сказано и многое сделано для решения проблемы неплатежей в сфере ЖКХ в Пермском районе. В нашем городе на всех уровнях муниципальной власти тема многомиллионных неплатежей населения за жилищно-коммунальные услуги (а речь о сотнях миллионов рублей) вообще никогда не рассматривалась. Разве это правильно? Разве не должны наши депутаты внести вопрос о неплатежах населения в сфере ЖКХ и путях решения этой проблемы в повестку хотя бы одного заседания в год?  

Вот на этих вопросах я предлагаю наш первый разговор в этом году закончить.